Mi.To è il fondo di investimento real estate di lusso che prende il nome dalle due capitali economiche d’Italia, Milano e Torino. L’area compresa fra il capoluogo lombardo e quello piemontese ha storicamente prodotto la più grossa fetta di pil del Paese. La stessa in cui oggi ci si può imbattere in zone commerciali o industriali dismesse, anche nei centri storici e nelle zone che gli individui ultra high net worth amano di più: l’economia cambia, così come le generazioni. Riqualificare queste risacche urbane dense spesso anche di storia e prestigio, diventa dunque anche una eccellente opportunità di investimento e rendimento. Ne sono convinti gli ideatori del fondo Pierpaolo Fraudatario, Andrea Tessitore Antonio Massimino Simone Pansa soci fondatori di Crea.Re Advisor. We Wealth ha raggiunto il ceo di Crea.Re, Pierpaolo Fraudatario, a latere della presentazione della piattaforma tech messa a punto da Tecma proprio per il fondo.
«Portare la tecnologia nel mondo del real estate, in tutte le fasi del processo di investimento, era un nostro obiettivo», specifica Fraudatario. «Tecma ha elaborato per Mi.To Real Estate Investment Fund degli applicativi ad hoc, in grado di elaborare grandi quantità di dati, consentendo una grande consapevolezza. La scala dell’analisi è molteplice e riguarda tutte le fasi: selezione, gestione, monitoraggio, commercializzazione. I dati sono in campo fin da subito, nel momento della scelta, propedeutica alla sottoscrizione. Per esempio, l’analisi di zona si basa su numero di transazioni già occorse, demografia, capacità di spesa, genere dei potenziali clienti, area geografica di provenienza, velocità di vendita (sale velocity) del quartiere. Ancora, quando si arriva alla commercializzazione, lanciamo delle indagini per definire meglio chi è il consumatore finale, cosa desidera nello specifico. Gli investitori hanno naturalmente un accesso privilegiato e in anteprima alle condizioni di vendita, se interessati».
Come avviene poi nei fatti la selezione del progetto?
«Crea.Re Advisory fa una due diligence leggera, una pre-analisi, da portare all’attenzione del comitato investimenti di Green Arrow, che eventualmente approva il relativo budget. Poi, dopo il passaggio in cda, scattano gestione e monitoraggio dell’operazione, con il nostro costante supporto».
Cosa offre in concreto la piattaforma tech di Mi.To agli investitori?
«È dedicata solo ed esclusivamente a loro. Vi accedono con le credenziali, monitorando investimenti, rendimenti, multipli sul capitale, stato di avanzamento del cantiere».
Facciamo un passo indietro. Quali sono gli elementi caratterizzanti del fondo real estate di lusso MiTo?
«Siamo un fondo italiano con investitori italiani, anche istituzionali. Il nostro segmento di mercato è il residenziale di taglia media (dai 10 ai 30 milioni di euro), con una forte componente di sostenibilità. Il nostro obiettivo è quello di lavorare sulla rigenerazione urbana: riconvertiremo uffici, autorimesse, spazi commerciali in residenziale di qualità elevata, allo scopo di restituire il centro città ai cittadini. Non a caso la sgr Green Arrow Capital – che della sostenibilità ha fatto il suo mantra – è entrata nel fondo. Ricordo che Green Arrow vanta due miliardi di raccolta storica e che quasi il 90 per cento dei suoi investitori afferisce a enti istituzionali».
Quando parliamo di taglia media parliamo anche di ville singole da qualche milione o solo di spazi multipli?
«Potrebbero esserci anche i cosiddetti “asset-trofeo”, certo. Si tratta però di investimenti meno redditizi. Noi ci poniamo l’obiettivo di fare investimenti ultra consapevoli, con l’obiettivo di base di preservare il capitale dei nostri investitori. Il nostro fondo di investimento in real estate di lusso è a commitment (l’investitore è tenuto a fare i versamenti previsti nel suo accordo di investimento, ndr) con ticket minimo di 500.000 euro, e poi a chiamata. Il periodo di investimento è di quattro anni, mentre il fondo ha una durata di sette anni».
Neanche lunghissimo.
«Infatti. Avevamo questa idea da due anni. Crea.Re Group è nato otto anni fa. Il fondo MiTo è nato nel maggio 2024; questo progetto, il 22 luglio, quando abbiamo concluso primo closing da 40 milioni di euro. Avevamo il sogno di lanciare questo fondo di investimento italiano, con una sgr italiana e con investitori italiani per continuare a fare quello che abbiamo sempre fatto: investire fra Milano, Torino e nei luoghi in cui milanesi e torinesi vanno in vacanza: Sestriere, Courmayeur, Forte dei Marmi, Liguria. Il fatto che la stessa Green Arrow sia socia (al 20%) di Crea.Re Advisory (gli altri soci sono Crea.Re Group e Stabile Holding, ndr) dà un messaggio molto forte al mercato. È una partnership vera, una sinergia reale. Per noi e per il nostro lavoro è motivo di orgoglio.
E MiTo è solo il primo di tanti progetti che porteremo avanti insieme. L’obiettivo di raccolta è di 150 milioni nei prossimi 18 mesi».
Al di là della ricchezza oggettiva dell’area, cosa vi ha spinto a scegliere “Milano e Torino” per costruire questo fondo di investimento nel real estate di lusso?
«La forte rete di relazioni costruite negli anni. Abbiamo dalla nostra investitori istituzionali come casse di previdenza, fondi pensione, fondazioni di origine bancaria. Tutti soggetti che hanno un grande tema di gestione degli immobili, soprattutto con riguardo alla loro dismissione».
Come vi intercettano gli investitori?
«Per il nostro trascorso. La maggior parte degli investitori che hanno contribuito al closing del 22 luglio per dire sono tutti soggetti che hanno investito con noi di Crea.Re negli ultimi otto anni.
Il progetto MiTo piace per la sua componente istituzionale, (Green Arrow in quanto Sgr è una società vigilata da Consob e Bankitalia), per le nostre competenze in questo specifico segmento di media taglia che abbiamo targettizzato con cura. Mi si passi l’espressione: un “normale” immobiliarista non ha accesso ai nostri stessi termini e alle nostre stesse condizioni. Né la nostra stessa solidità. Noi abbiamo la competenza numerica, sappiamo davvero spiegare i progetti agli investitori. Parliamo la stessa lingua del real estate».
Il primo progetto di questo fondo che investe nel real estate di lusso?
«L’8 agosto abbiamo chiuso il primo progetto. Riguarda la riqualificazione urbana di una porzione di suolo nel pieno centro di Milano. L’abbattimento di una vecchia autorimessa fra due complessi residenziali darà vita a 42 appartamenti di pregio, avveniristici, dotati di varie amenità e inseriti armoniosamente nel contesto storico che ereditano. Si tratta di un’operazione da 30 milioni di euro, il massimo per il nostro segmento».