Andamento del mercato immobiliare: di quanto si sono rivalutate le case in Italia negli ultimi 10 anni
Ha senso investire (ancora) nel mercato residenziale immobiliare? Stando alla crescita dei prezzi delle case degli ultimi anni sembrerebbe proprio di sì.
Dal “secondo osservatorio sull’abitare”, realizzato da Scenari Immobiliari emerge che se uno avesse investito 10 anni fa nel mercato residenziale, ora avrebbe degli appartamenti che valgono a Roma il 25-34% in più, a Bologna il 24-38%, con un trend simile a Torino (28-38%), per poi arrivare a Napoli a registrare rialzi del 28-40% e raggiungere picchi del 42-48% a Milano.
In pole, i quartieri di Piazza del Gesù (a Roma), le zone Crispi e Volturno (a Milano), l’area di Irnerio (a Bologna), Via Medina – Via Colombo e Porto (a Napoli) e le zone Sacchi – Turati – Sommeiller (a Torino).
Ma se sui 10 anni, il maggior apprezzamento dei valori al metro quadro si è registrato a Milano, sui 5 anni è Napoli ad aver avuto la meglio, con rialzi del 24-39%, mentre su un anno il primato va a Bologna, che ha visto salire il valore delle case negli ultimi 12 mesi dell’8-10,3%.
Perché investire nel mercato immobiliare nel 2024
E adesso, è ancora il momento di aumentare l’esposizione sul real estate oppure è meglio alleggerire il portafoglio immobiliare?
“Che l’investimento immobiliare sia ancora un’opzione considerata valida dagli Italiani lo dimostra il fatto che, nel 2023, la componente di acquisto per investimento è stata del 19,5%, con una percentuale che nelle grandi città è salita al 28,6%, a conferma dell’attrattività che queste esercitano sui risparmiatori italiani”, ha spiegato Fabiana Megliola, del gruppo Tecnocasa.
Vincenzo De Tommaso, di idealista, ha però ricordato che “è essenziale per gli investitori valutare attentamente in quale fase del ciclo immobiliare desiderano entrare, tenendo conto delle loro risorse finanziarie e dei loro obiettivi di investimento”.
Mentre Francesca Zirnstein, di Scenari Immobiliari, ha aggiunto che gli elementi che caratterizzano i quartieri vincenti “sono legati al tema dell’accessibilità, alla presenza di strutture e di servizi, all’offerta sanitaria ospedaliera, alla presenza del verde, alla vicinanza al mare (per alcune città) e alla presenza di facoltà universitarie (per altre)”.
Investimenti immobiliari: dove investire a Milano
Quartieri redditizi a Milano
“Milano è un investimento che si consolida, ma non si vedranno, nei prossimi 10 anni, le variazioni che abbiamo avuto negli ultimi”, ha commentato Zirnstein.
“I quartieri più caldi sono Cascina Merlata, Porta Romana e la zona nord, che hanno visto un aumento delle compravendite con percentuali vertiginose. In futuro, anche Santa Giulia, area che ospiterà il palazzo del ghiaccio, potrebbe seguire lo stesso trend”, ha illustrato Andrea Napoli, di Locare.
Mentre Megliola ha aggiunto l’area di Farini e ha confermato lo scalo di Porta Romana, come aree che potranno beneficiare degli interventi in corso. “Parliamo, da una parte, dei quartieri di Bovisa, Maciachini e della stessa zona che si sviluppa intorno a via Farini – ha detto Megliola – dall’altra dell’area dove ci saranno gli interventi per le Olimpiadi (ad esempio la zona più periferica di corso Lodi), con prezzi più bassi, che hanno ancora margini di aumento, sebbene gli effetti della riqualificazione siano stati in parte già scontati”.
Da evidenziare, “che il Comune di Milano ha deciso di aumentare la quota di edilizia residenziale convenzionata a Scalo Farini, passando dal 23 al 30% del totale della volumetria e questo dovrebbe favorire l’accessibilità degli alloggi – ha poi proseguito Napoli – In particolare, nell’area di Scalo Farini è prevista la realizzazione di un grande parco di circa 300.000 mq e il riutilizzo di un edificio storico per ospitare la nuova sede dell’Accademia di Brera e un campus per gli studenti”.
Di avviso simile anche De Tommaso, che vede opportunità “nell’hinterland estremo di Milano”, con lo sviluppo delle infrastrutture e un crescente interesse per aree meno centrali (anche a causa dei prezzi lievitati molto nelle zone più centrali).
Investimenti immobiliari: dove investire a Roma
Quartieri redditizi a Roma
“Il Giubileo e i prezzi ancora accessibili trascinano le vendite a Roma, che è un po’ il mercato del momento: oltre a Prati e al centro storico, sempre molto richiesti e adatti al classico “investimento cassaforte” (rifugio), particolarmente interessanti sono Garbatella, Ostiense e Appio Latino”, ha dichiarato De Tommaso.
“Uno dei quartieri che potrebbe subire una riqualificazione nei prossimi anni è Pietralata, dove si prevede la realizzazione di un importante polo tecnologico, Rome Technopole. Gli ottimi collegamenti del quartiere con l’università “La Sapienza” e la presenza della metropolitana sono elementi ulteriori per agganciare gli investitori. Sorgerà qui anche il nuovo stadio della Roma”, ha poi aggiunto Megliola.
E non è tutto, tra i quartieri caldi, il ceo di Locare suggerisce “oltre al centro storico, la zona di San Lorenzo, che è ben collegata e offre una maggiore accessibilità, e Tiburtina – Pietralata, che è caratterizzata da prezzi più bassi rispetto al centro e da una maggiore richiesta di immobili per studenti e lavoratori fuori sede”.
Investimenti immobiliari: dove investire a Napoli
Quartieri redditizi a Napoli
Napoli è la città che, negli ultimi anni, ha visto una vera e propria corsa all’investimento con finalità turistico ricettivo, in seguito all’incredibile aumento dei flussi turistici. Secondo Megliola, “uno dei quartieri che potrebbe riqualificarsi e rivalutarsi in termini di prezzi è San Giovanni a Teduccio, dove si prevede lo sviluppo del polo universitario già potenziato con l’arrivo della “Apple Developer Academy”, la riqualificazione del lungomare, delle spiagge e la nascita di nuove costruzioni, spazi per la collettività e aree verdi in luogo dell’area di “Taverna del Ferro”.
De Tommaso indica invece “Bagnoli, che – con la riqualificazione dell’area ex Italsider – potrebbe vedere un significativo apprezzamento, e il centro direzionale; qui soprattutto le aree residenziali a ridosso delle zone degradate, potrebbero beneficiare dell’arrivo della nuova linea metropolitana”.
Investimenti immobiliari: dove investire a Bologna
Quartieri redditizi a Bologna
“Su Bologna potrebbe essere interessante guardare all’area di San Donato – San Donnino e a quella della Bolognina. La prima, dove si concentrano importanti facoltà universitarie, sarà coinvolta nel progetto della cosiddetta “Silicon Valley Emiliana”. Attorno a via Stalingrado sorgerà infatti “Tek”, 277 ettari, un distretto tecnologico che cambierà l’intero volto dell’area includendo anche aree verdi, viabilità nuova, poli scientifici. Si prevede anche la riqualificazione delle aree dismesse come l’ex Caserma Sani e le Officine Casaralta. Aspettative di miglioramento, dunque, per il quadrante nord di Bologna, dalla Fiera verso l’A13”, ha commentato Megliola.
Investimenti immobiliari: dove investire a Torino
Quartieri redditizi a Torino
“Zone come San Salvario e il Quadrilatero romano hanno beneficiato di una significativa riqualificazione, con un conseguente aumento dei valori immobiliari”, ha detto De Tommaso, ricordando che un tempo erano percepite come meno sicure e meno attrattive.
Per Napoli, invece, sono interessanti “Cit Turin e l’area Nizza – Millefonti – Bengasi, capaci di offrire una maggiore richiesta di immobili per studenti e lavoratori fuori sede”.
Megliola, suggerisce la zona del Lingotto, che “il cui interesse è in crescita, in seguito all’apertura del Palazzo della “Regione Piemonte” e all’aumento degli eventi che si svolgono, primo fra tutti il “Salone del Libro” che porta in zona numerosi turisti. Vanno avanti poi i lavori per la “Città della Salute”, in particolare per la nascita del polo di Medicina”.
(Articolo tratto dal n° di luglio/agosto di We Wealth.
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