Il Consiglio dei Ministri del 24 maggio scorso ha approvato il decreto legge “relativo a misure urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica finalizzate a fornire un riscontro immediato e concreto al crescente fabbisogno abitativo, supportando, al contempo, gli obiettivi di recupero del patrimonio edilizio esistente e di riduzione del consumo del suolo”, noto come Decreto Salva Casa 2024.
Decreto Salva Casa 2024: i principali obiettivi
Come specificato nel comunicato stampa del Consiglio dei Ministri lo schema di Dl reca misure volte a:
- semplificare le disposizioni in materia di edilizia e urbanistica, anche al fine di far fronte al crescente fabbisogno abitativo, supportando allo stesso tempo gli obiettivi di recupero del patrimonio edilizio esistente e di riduzione del consumo del suolo; –
- rilanciare il mercato della compravendita immobiliare, anche nell’ottica di stimolare un andamento positivo dei valori dei beni immobili;
- consentire il recupero e la rigenerazione edilizia, anche mediante la regolarizzazione delle c.d. lievi difformità edilizie, al fine di salvaguardare l’interesse pubblico alla celere circolazione dei beni.
Decreto Salva Casa 2024: la semplificazione edilizia e urbanistica
Obiettivo principale del provvedimento è “liberare” gli appartamenti ostaggio di una normativa rigida e frammentata che ne ostacola la commerciabilità e talora preclude l’accesso a mutui, sovvenzioni e contributi.
Misure per il recupero del patrimonio edilizio
Secondo le intenzioni, il Dl interviene solo nelle casistiche di minore gravità, incidendo sulle cosiddette lievi difformità. Inoltre, lo stesso Consiglio dei Ministri ha precisato che, rispetto al quadro normativo vigente:
(I) si amplia la categoria degli interventi di edilizia libera che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo;
(II) si semplifica l’iter di riconoscimento dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare;
(III) si agevolano i mutamenti di destinazione d’uso senza opere, prevedendo il principio dell’indifferenza funzionale tra le destinazioni d’uso omogenee;
(IV) si permette l’alienazione del bene o dell’area oggetto di abuso, da parte del Comune, in presenza di determinate condizioni;
(V) si modifica la disciplina delle “tolleranze costruttive” limitatamente agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, prevedendo: la riparametrazione dei limiti tollerati in misura inversamente proporzionale alle dimensioni delle unità immobiliari; l’ampliamento della casistica delle cosiddette “tolleranze esecutive”.
Obiettivo riduzione del consumo del suolo
VI) In materia di “doppia conformità”, si mantiene il suddetto requisito ai fini della sanatoria degli interventi realizzati in totale difformità dal titolo o con variazioni essenziali e, quanto alle parziali difformità, se ne ammette la sanatoria anche in assenza del requisito della doppia conformità, purché gli interventi siano conformi alla disciplina edilizia vigente al momento della loro realizzazione e alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda (disposizione applicabile anche agli interventi realizzati in assenza di autorizzazione paesaggistica o in difformità da essa);
(VII) si permette il mantenimento di alcune strutture amovibili realizzate durante lo stato di emergenza sanitaria da covid-19;
(VIII) si stabilisce che le tolleranze costruttive, realizzate entro il 24 maggio 2024, rientrano tra gli interventi ed opere esclusi dall’autorizzazione paesaggistica;
(IX) si specifica che le disposizioni in materia di tolleranze costruttive ed esecutive introdotte dal Dl nonché in materia di accertamento di conformità per le parziali difformità di cui all’art. 36-bis (ad eccezione del comma 5, che prevede il regime sanzionatorio) siano applicabili, ove compatibili, anche all’attività edilizia delle amministrazioni pubbliche.
Rilancio del mercato immobiliare: regolarizzazione delle lievi difformità edilizie ed estensione dell’edilizia libera
A titolo esemplificativo, è stato precisato già nella conferenza stampa che sarà possibile sanare modifiche interne quali spostamento di tramezzi, chiusura di verande, ampliamento di balconi e finestre.
Si è inteso inoltre risolvere i problemi autorizzativi di alcuni piani di rigenerazione urbana in città.
È stata inoltre significativamente ampliata l’edilizia libera e, dunque, sono ora liberamente installabili le vetrate panoramiche amovibili o vepa, anche per i porticati rientranti all’interno dell’edificio, le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia composta da tende anche a pergola addossate o annesse agli immobili purché non determinino spazi stabilmente chiusi e non abbiano un impatto visivo e ingombro apparente disarmonici.
Impatti sulla normativa vigente e opportunità per i professionisti del settore
Pare proprio che sia iniziata la “corsa” a sanare le moltissime difformità minori che affliggono il patrimonio immobiliare italiano.
Occorrerà peraltro analizzare accuratamente la nuova normativa, per comprendere esattamente cosa vi rientra e cosa resta ancora non sanabile.
Altro elemento rilevante di valutazione e riflessione sarà il costo effettivo di tale sanatoria per ciascun immobile considerato. Di certo possiamo prevedere una grande attività per i tecnici e per i professionisti del settore, che saranno i primi a doversi confrontare con la nuova normativa per dare risposte ai proprietari di immobili.
