Non si tratta più, solo, soltanto, di sanare piccole difformità di poco conto presenti nell’80% degli immobili degli italiani.
Il Salva casa, alla luce delle ultime modifiche apportate dalla Camera dei deputati, finisce per avere maglie molto più larghe, che di fatto ammorbidiscono la disciplina sulle irregolarità e ampliano la platea dei potenziali interessati al provvedimento.
In attesa che il testo del decreto 69/2024 passi anche al vaglio del Senato per la conversione in legge, è perciò il caso di ricapitolare i punti salienti di questo provvedimento che mira a snellire la burocrazia e apportare semplificazioni per la regolarizzazione di opere in variante.
Cosa prevede il Salva casa?
Sono diversi i punti in cui il provvedimento interviene. Tra i tanti, è possibile indicare che:
- Verrà garantito il legittimo affidamento per il proprietario che a sua volta ha ottenuto l’abitabilità dell’immobile in forza di una precedente sanatoria
- Sarà possibile regolarizzare le variazioni in aumento della cubatura, ove in linea con il piano regolatore del Comune su cui insiste l’immobile, fruendo di un meccanismo di doppia conforme alleggerito
- Aumenta la tolleranza costruttiva: verranno incluse le case al di sotto dei 60 mq di superficie, verrà inclusa la tolleranza sulla regolarizzazione di muri o aperture interne costruite in difformità in fase di cantiere
- È estesa anche ai porticati rientranti all’interno dell’edificio la possibilità di realizzare vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti
Semplificazione dello stato legittimo dell’immobile
Per attestare la legittimità di un immobile sarà ora sufficiente prendere in considerazione l’ultimo tra i titoli presentati.
I cittadini non dovranno più, pertanto, risalire la china, ricostruendo tutta la filiera di permessi intervenuti, perdendo tempo attraverso l’accesso agli atti.
L’ultimo titolo farà fede.
Tuttavia, per poter fruire di questa semplificazione di non poco conto sarà necessario che al momento del rilascio l’amministrazione abbia verificato concretamente la legittimità dei precedenti permessi.
Cambio di destinazione d’uso: ora più facile
È semplificato il processo che porta ad ottenere il cambio di destinazione d’uso di un’unita immobiliare.
Il cambio di destinazione sarà infatti consentito sia per i cambi c.d. orizzontali che per quelli c.d. verticali, a favore di chi ha intenzione di trasformare uffici in residenze o viceversa.
Il mutamento della destinazione d’uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l’esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi in edilizia libera.
Il mutamento di destinazione d’uso è soggetto al rilascio, a seconda dei casi, della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) o del titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d’uso.
Le varianti intervenute in cantiere
La disciplina rende più tollerate le varianti che intervengono in cantiere e che determinano irregolarità rispetto al titolo abilitativo che disciplina l’altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.
Il soggetto interessato dovrà a tal riguardo certificare la data di realizzazione dell’intervento attraverso una consulenza/perizia e poi regolarizzare la variante attraverso il pagamento di una sanzione.
Più in particolare, non costituiscono violazione edilizia quelle difformità dal parametro previsto dal titolo abilitativo che rientrano nel:
- 2% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 m²;
- 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 m²;
- 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 m²;
- 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 m²;
- 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati (limite inserito nel corso dell’esame in sede referente).
Il superamento della “doppia conformità”
È introdotto un superamento del requisito della cosiddetta «doppia conformità» limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, nonché alle ipotesi di assenza o totale difformità.
In particolare, vengono individuate due tipologie di accertamento di conformità in sanatoria, differenziando:
- gli interventi eseguiti in assenza, totale difformità o in variazione essenziale dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al permesso di costruire, per i quali, in quanto fattispecie di maggiore gravità, continua a permanere l’attuale regime della doppia conformità urbanistica ed edilizia, ossia della necessità di rispettare la normativa prevista sia all’epoca della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda
- gli interventi in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al permesso di costruire nonché quelli realizzati in assenza o in difformità dalla Scia “semplice” di cui all’articolo, per i quali vi è il superamento della doppia conformità: si prevede che è sufficiente provare la conformità urbanistica ad oggi (ossia al momento della presentazione della domanda) e la conformità edilizia (normativa tecnica) all’epoca della realizzazione dell’intervento
Nei casi di difformità parziali si introduce la c.d. sanatoria condizionata, in base alla quale il Comune può subordinare il rilascio del permesso/SCIA in sanatoria all’esecuzione di interventi per rendere l’opera conforme alla normativa tecnica, edilizia, igienico sanitaria, nonché alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.
Il rilascio del permesso in sanatoria è sempre subordinato al pagamento del doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile in seguito agli interventi (importi compresi fra 1.032 e 30.984 €).
Infine, per gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività) viene modificato estendendo il nuovo regime in merito all’eliminazione della «doppia conformità» lasciando invariata la sanzione pecuniaria pari al doppio aumento del valore venale e comunque in misura non inferiore a 516 euro.
