Dopo un inizio 2024 difficile per il mercato immobiliare italiano, il taglio dei tassi di interesse di 25 bp da parte della Bce a giugno ha riportato in luce la possibilità di acquistare casa, anche in ottica di investimento. I più bassi tassi di interesse attesi a fine anno (gli esperti prevedono, infatti, entro la fine del 2024, l’attuazione di tre ulteriori riduzioni del costo del denaro dello 0,25%, per un totale complessivo di 100 basis point) portano molti investitori a interrogarsi sulla possibilità di aumentare l’esposizione sul mercato immobiliare italiano, anche utilizzando la leva, visto che i mutui potranno essere stipulati con tassi più bassi di ora. E qui sorge un dubbio: meglio acquistare casa o comprare Btp?
Se è quindi vero che affittare casa può essere una fonte di reddito significativa, non bisogna scordarsi che questo passo comporta anche diverse responsabilità e rischi che richiedono una gestione attenta e consapevole.
Di questo avviso sia Alessandro Marra, ceo di Domeo, piattaforma online di gestione delle locazioni a medio-lungo termine in Italia, sia Luca Lixi, consulente finanziario indipendente e fondatore di Plannix, piattaforma di consulenza finanziaria iscritta all’albo Ocf.
“Una potenziale riduzione degli interessi da pagare sul mutuo, o della rata di rimborso mensile da sostenere, non deve in alcun modo spingere le persone a ricorrere all’indebitamento con leggerezza”, ha commentato Lixi – Al di là del mutuo, è proprio l’acquisto immobiliare in sé che non deve essere mai affrontato con leggerezza. Parliamo infatti di importi spesso rilevanti e per tanti italiani rappresenta il principale investimento dei propri risparmi”.
6 rischi connessi all’acquistare casa a fini di investimento
Quali sono i rischi connessi all’investire in una casa?
Innanzitutto un rischio di concentrazione eccessiva. “La scelta di investire in un singolo immobile può portare a una situazione di scarsa, se non totale, mancanza di diversificazione e vulnerabilità a variabili specifiche”, ha spiegato il fondatore di Plannix.
Poi c’è sempre il solito rischio di liquidità, proprio dell’investimento immobiliare.
“Trasformare un investimento immobiliare in denaro liquido può essere un processo complicato e lungo”, ha aggiunto, perché vendere una casa può portare a perdite di valore dovute a valutazioni irrealistiche e distorsioni cognitive.
Il patrimonio è sempre strettamente legato al tema della tassazione, di conseguenza a un rischio fiscale. Il 58% degli italiani investe i propri risparmi nel mattone, per questo spesso si sente dire che “gli immobili sono il bancomat dello Stato”. Un possibile aumento della pressione fiscale sugli immobili può ridurre quindi i rendimenti.
C’è poi un rischio demografico, che “attualmente è il più sottovalutato, ma che presenta un potenziale esplosivo per il futuro”, ha proseguito Lixi, legato allo spopolamento che riduce la domanda di affitti, rendendo difficile trovare inquilini.
Legato al tema dell’acquistare casa in ottica da investimento, ci sono altri due rischi strettamente uniti al mondo degli affitti: il rischio di una rendita negativa e il rischio insoluto.
“Immobili vuoti o affittati a canoni insufficienti possono generare rendite negative a causa di tasse e costi di manutenzione”, ha spietato Lixi, che poi ha ricordato il rischio che gli affittuari non paghino l’affitto e quindi il rischio di procedure di sfratto lunghe con difficoltà economiche crescenti.
Cosa fare quando si affitta casa?
Prima di tutto bisogna “effettuare una verifica approfondita dell’inquilino prima di affittare, organizzando un incontro di persona”, ha spiegato Marra, che suggerisce poi di “stendere un contratto di locazione dettagliato e contenente tutte le clausole” necessarie per prevenire malintesi futuri.
Come terzo punto, ricorda di “richiedere sempre un deposito cauzionale all’inizio del contratto, utile per coprire eventuali danni alla proprietà o pagamenti mancanti alla fine del periodo di locazione”, e di consegnare le chiavi solo a regolarità completata.
Infine, il ceo di Domeo consiglia di valutare la possibilità di firmare una polizza assicurativa che copra eventuali danni materiali, anche causati dall’inquilino e di informarsi sui servizi che proteggono dalle perdite dovute alla morosità degli inquilini e assistenza legale, come ad esempio “Protezione affitti”.
