Riforma del catasto: a che punto siamo?

In Italia la questione che attiene alla riforma del catasto ricade nell’ambito di quegli argomenti complicati, per certi versi intoccabili o, quanto meno, da maneggiare con cura.

Si alzano infatti spesso polemiche e polveroni ogniqualvolta l’idea di mettere mano alla disciplina catastale viene avanzata da qualche Governo. Tuttavia, ancor più spesso, queste polemiche e polveroni non portano a nulla, lasciando invariato l’intero assetto della disciplina. 

Ciò considerato, come mette in evidenza un recente studio dell’Osservatorio sui Conti Pubblici dell’Università Cattolica, rimandare ancora la riforma del catasto può portare a rilevanti conseguenze sociali, sul piano dell’equità efiscale.

Come funziona la disciplina in Italia?

In Italia, come mette in evidenza un approfondito studio pubblicato dall’Osservatorio sui Conti Pubblici dell’Università Cattolica, dal titolo Riformare il catasto? Soprattutto una questione di equità, i valori catastali sono ancora fermi al censimento effettuato oltre trent’anni fa e chiaramente non riescono a riflettere i valori di mercato aggiornati degli immobili. 

Tuttavia, le dinamiche del mercato immobiliare negli ultimi anni, differenziate sul territorio tra aree del Paese e tra centri urbani e periferie, porta a dei rilevanti fenomeni di iniquità fra contribuenti, di tipo sia orizzontale che verticale. Questo rende la riforma del catasto soprattutto un tema di giustizia tributaria più che di gettito

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Immobili e tassazione

Come specificato dallo studio in commento, in linea generale, la proprietà di un immobile determina la capacità contributiva di un contribuente in quanto:

• l’immobile rappresenta una riserva di valore per il suo patrimonio, indipendentemente dall’uso che ne viene fatto;
• l’immobile può rappresentare un reddito, ove il proprietario decide di darlo in affitto.

in questo senso, a seconda che l’immobile sia impiegato alla stregua di riserva di valore o produzione di reddito, si avranno forme diverse di determinazione della base imponibile dell’imposta patrimoniale e dunque dell’onere d’imposta:

• ae riserva di valore, la base imponibile è determinata sulla base del valore del patrimonio (come stimato, per esempio, sulla base dei dati di mercato)
• se fonte “reddituale”, la base imponibile è determinata in base a una stima del reddito che il proprietario ricaverebbe se decidesse di dare l’immobile in locazione. Il valore dell’immobile viene in questo caso computato sulla base del flusso di redditi che genera. 

In quale categoria rientra il catasto italiano?

Come sottolinea Ocpi, Il catasto italiano, sulla cui base si fonda la tassazione degli immobili, rientra nella categoria che individua gli immobili come fonte reddituale su cui determinare la base imponibile.

Stesso discorso vale per Belgio e Francia, che come in Italia, determinano la base imponibile sulla base di un reddito figurativo (la rendita catastale) che rappresenta una misura del canone che il proprietario dell’immobile otterrebbe, in un anno, cedendolo in locazione.

Quali sono le criticità legate all’ambito catastale?

Ocpi mette in chiaro che quale che sia il modo di determinazione della base imponibile, uno dei problemi principali di qualsiasi sistema d’imposta sul patrimonio immobiliare è l’aggiornamento dei valori per arrivare a determinare l’imponibile. “Sia il valore dell’immobile, sia il valore dell’affitto (figurativo) cambiano nel tempo in base agli andamenti di mercato. Per evitare distorsioni tra i contribuenti, i valori fiscali dovrebbero cercare di riflettere il più possibile i valori di mercato degli immobili. Questo però è complesso, perché richiede un aggiornamento continuo delle stime, che è un processo comunque oneroso”.

La situazione in Italia

Questo problema (difficoltà di aggiornare i valori ai fini della determinazione della base imponibile) si riscontra in modo significativo in Italia.

Nel nostro Paese, infatti, da più di trent’anni non viene attuata alcuna revisione dei valori iscritti nel catasto, e con essa non viene rivista la base per il sistema impositivo. 

Il catasto è l’inventario dei beni immobiliari e comprende, in Italia, sia i terreni che gli edifici siti su di essi, dunque, nel nostro Paese il catasto italiano è di tipo reddituale.

Uno dei principali problemi del catasto italiano riguarda l’obsolescenza dei valori catastali in esso iscritti. Obsolescenza che consegue ai numerosi tentativi di riformare il catasto, di volta in volta, falliti.

Quanti tentativi di riforma sono stati effettuati nel tempo?

I tentativi di riforma sono stati numerosi, osserva Ocpi:

• nel 2012 il governo Monti tentò una revisione e un ammodernamento del sistema catastale, con l’approvazione di un disegno di una legge delega che tuttavia non superò il vaglio del Senato
• nel 2013 fu la volta del governo Letta che tuttavia non ebbe la forza di far approvare il suo progetto prima della caduta dell’esecutivo
• nel 2014 ci provò il governo Renzi, le cui misure però non raggiunsero mai concretezza
• nel 2021 si è cimentato nel tentativo di riformare il catasto il governo Draghi, senza ottenere anche in questo caso alcun successo.

Con riferimento al governo Draghi, basti ricordare che la proposta prevedeva:

• l’aggiornamento delle unità immobiliari ai valori normali espressi dal mercato
• l’attribuzione a ciascuna unità immobiliare del relativo valore patrimoniale e di una rendita catastale in linea con i valori di mercato
• l’aggiornamento delle rendite catastali grazie anche a un processo di digitalizzazione del catasto.

Quali sono gli effetti dello stallo sulla riforma del catasto?

L’obsolescenza delle rendite catastali, spiega Ocpi, determina problemi di equità nella tassazione tra i contribuenti. Problemi che diventano particolarmente accentuati in presenza di variazioni ampie e disomogenee nei valori di mercato delle abitazioni tra i diversi territori.

• In più, la variazione dei prezzi degli immobili tende a essere molto disomogenea sul territorio nel corso del tempo:
• si osserva una forte discrepanza tra la rendita catastale media e il valore che questa dovrebbe rappresentare, cioè il reddito derivante dagli affitti nel 2020 (il canone di locazione medio). Il secondo è in media 13 volte più elevato della prima, a causa delle modifiche nei prezzi assoluti e relativi intercorsi in oltre un trentennio. 
• si osserva una forte variazione tra regioni, con un rapporto tra la rendita e il canone che oscilla dalle 17 volte della Lombardia alle 10 volte della Liguria.

Perché aggiornare il catasto

In conclusione, osserva lo studio pubblicato da Ocpi, tassare il patrimonio (incluso quello immobiliare) è complicato: “il valore del patrimonio varia nel tempo, è soggetto alle dinamiche dei mercati e la rivalutazione dei valori di riferimento per le imposte patrimoniali è un processo difficile, non solo nel nostro Paese, come dimostrano le esperienze di altri Paesi europei inclusa la Germania. Poiché le variazioni di mercato sono fortemente disomogenee fra aree urbane e rurali, così come fra regioni, la rivalutazione dei valori patrimoniali (che per noi vuol dire la riforma del catasto) non dovrebbe essere vista come un problema di gettito ma soprattutto come un problema di equità, di giustizia tributaria”.